例えば店舗型風俗の物件をリサーチする時には、「居抜き」なのか「リース」なのかを確認することが必要。また「居抜き」の場合、「造作譲渡代金」が掛かる場合もあります。

ここでは派遣型風俗の事務所やマンションを借りる時には出てこないものの、お水系物件や店舗型風俗物件を探す時には頻繁に登場する、居抜き、リース、造作譲渡代金、スケルトンの4つの専門用語を解説します。

「居抜き」とは内装や設備を次の借主に引き渡す物件

居抜きとは、前の入居者（テナント）が利用していた設備や備品などが付いた物件のこと。たとえば飲食店の場合、借主は撤去する時、取り付けたものをすべて取り外し、物件を借りた時と同じ状態に戻して大家さんに返却するのがルールです。

もしもオーナーさんの承諾が得られれば、借主は内装や設備をそのまま残し、次の借主に引き渡すことができる。これが居抜き物件の基本です。

居抜きは派遣型風俗のデリヘルなどの事務所やマンションを借りる時にはあまり出てきませんが、キャバクラなどのお水系の物件には頻繁に使われる用語です。

「リース」とは内装や設備をリース会社から借り受けるシステム

リースとは、インテリアや内装、料理に欠かせない厨房機器、テーブルや椅子など接客のための用品など、飲食店や水商売をするための重要なアイテムやツールをリース会社から借りることです。

リース物件とは、上記が一式揃った物件です。こちらも派遣型風俗のデリヘルなどの事務所やマンションを借りる時にはほとんど出てきませんが、お水系などの店舗型物件情報にはよく出てくる用語です。

飲食店の開業には、内装工事や厨房設備、備品の購入など巨額の開業資金が必要になります。しかしリースはこれらの初期投資の必要がなく、開店までの費用を大幅に抑えることができます。

リースの場合、テナントの使用は建物のオーナーである大家さんから。また、内部の設備や備品はリース会社から、それぞれ使用承諾を獲得する必要があります。内部の設備や備品は所有権がリース会社にあるため、借主が無断で売却したり取り替えたりすることはできません。ただしメンテナンスや故障が発生した折は、すべてリース会社にお任せできるのがポイントです。

「スケルトン」とは何もない状態のこと

スケルトンとは設備を取り外し、内装を除去し、コンクリートがむき出しになった何もない状態のこと。多くの場合、入居者はスケルトンの状態でオーナーから物件の引渡しを受け、内装工事を行います。また、退去時には元の状態に戻してオーナーに返却。スケルトンから内装工事をする場合、巨額の費用が必要。ただしイメージ通りの店舗に作り上げることができるのが特徴です。

また、スケルトン工事とは原状回復義務のこと。契約が終了して退去する時、借りた時の状態に戻さなければいけないという契約です。

「造作譲渡代金」とは内装などを買い取ること

造作譲渡代金とは、前の入居者が使用していた厨房や空調などの大規模な設備、テーブル、椅子、カウンター、内装など（これを造作という）を、次の入居者が買い取るために必要な金額のこと。一般的に造作譲渡代金は、前の入居者、もしくは持ち主が決定します。

造作譲渡金のある居抜き物件を契約する場合は、建物の持ち主であるオーナーとの契約だけでなく、店舗内部にある造作の持ち主との間で、造作の買い取りに関する契約も結ばなければなりません。

このように店舗型風俗を借りる場合は、派遣型風俗の事務所やマンションを借りる以上に煩雑です。将来の売り上げ見込みをしっかりと立て、物件を選ぶことが重要になってきます。

そんな時に覚えておいて損をしないのが、『デリヘルは事務所の住所と営業する地区が違っていても大丈夫』なこと。お目当てのエリアで物件が見つからなければ、検索範囲を広げてみることも頭の中に入れておきましょう（※ただし警察の生活安全課との交渉が必要です）。

希望エリアで物件が見つからない時の“裏ワザ”

「デリヘルを開業するなら、酸いも甘いも知り尽くした〇〇市がいい！」
「開業は経営サポート役の仲間のいる△△市で決まり！」
という人もいるでしょう。

とはいえ、風俗の営業を許可してくれる事務所やマンションの大家さんは決して多くありません。むしろ少ないといったほうがいいでしょう。

風俗の物件探しは、一筋縄ではいきません。せっかく希望の事務所やマンションが見つかっても、建物のオーナーである大家さんが使用承諾書を出してくれなかったり…。デリヘル業者の増加を防ぐため、エリア内の大家さんや管理会社に対し、行政や所轄の警察が「デリヘルなどの風俗店に事務所やマンションなどの物件を貸さないでください」と働きかけていたり…。

風俗の物件探しは、デリヘルなどの風俗経営希望者にとって開業前の大きな1つの関門。ここでは希望の地域でデリヘル事務所が見つからない時の“裏ワザ”をご紹介します。

正当な理由があれば、事務所とは別のエリアでの営業も可能

派遣型風俗のデリヘルは、店舗がなくても事務所やマンションの一室あれば開業できるのがポイント。また、デリヘルを開業するには、

１：開業する事務所と異なる地域で運営しても大丈夫

２：開業する事務所とは異なる地域で運営する場合、運営する地域に待機場所を設けても大丈夫

以上の2点が認められています。

たとえばデリヘル開業希望者であるあなたは、千葉県に住んでいるとします。あなたは何らかの事情（例えば千葉県で別会社を経営している等）で、千葉県に事務所を置きたい。でも営業場所は、集客率の高い都内にしたいと考える。

この場合、正当な理由（上記の場合、千葉県で会社を経営しているのが理由。警察署によっては却下される場合もあり）さえあれば、都内での営業は認めてもらえます。

注意したいのが、警察が「これは正当な理由である」思わなければ、事務所以外の地域での営業は認められないこと。あくまでも警察に“正当な理由”であると思ってもらうことが大事です。

また、上記の流れで都内に待機場所を設ける場合、届出書に待機場所を明記します。届出後は営業の実態を確認するため、管轄する警察などから電話連絡、もしくは訪問があります。

警察署との交渉は、専門家に依頼するのもベター

デリヘル開業に関する書類の届出は、あなたが事務所を置く警察署の生活安全課で行います。事務所や営業所の申請は警察署が絡んでくるため、面倒を避けるためにも一致させておくのが理想的です。もしも「何だか怪しい」「裏がありそうだ」等々、あらぬ勘繰りをされてしまえば、今後のデリヘル運営に支障をきたすこともあります。

警察署や行政との交渉は素人には難しい部分があると思いますので、コンサルタントなどの専門家にお願いしてみるのもひとつの手です。

風俗業界未経験者も参入しているデリヘルは、事務所やマンションの一室で始められるのが特徴。このようにデリヘルは、「店舗型風俗よりも手軽」というイメージがありますが、一部の地域では、関係団体から“圧力”をかけられ、事務所やマンションなどの物件が探しづらい状況にあります。圧力をかける関係団体の実態や、物件の探しづらいエリアなどを解説します。

事務所一室で開業できるデリヘルは全国に拡大

その昔、風俗といえば店舗を構えた店舗型ヘルスが主流でした。かつて店舗型ヘルスは「ファッションヘルス」と呼ばれ、リーズナブルに利用できる風俗の代表格として君臨。手軽に利用できることから、“Hのファーストフード”とも呼ばれたこともあります。

風営法の改正や取り締まりの強化により、店舗型ヘルスの数は激減。その代りとして、ホテルや自宅にコンパニオンを派遣するデリヘルが台頭。「風俗のデパート」と呼ばれる池袋や、「風俗のショッピングモール」と異名をとる新宿/歌舞伎町でも、今ではデリヘルは各地域の風俗店全体の3割を超える数を占めています。

デリヘル旋風は、やがて周辺地域にも飛び火。事務所やマンションの一室あれば開業できるデリヘルは、都内の主要駅周辺～郊外の駅周辺、そして日本全国に拡大していきました。

自治体や警察署によるデリヘル出店の阻止

入居する事務所やマンションのオーナーである大家さんから「使用承諾書」を取得し、所轄の警察署の生活安全課に「届出書」を提出。これが交付されればデリヘルは開業可能です。

他業種に比べ、デリヘルは許可申請などが比較的簡単。それが理由で、参入者が多いのも事実です。そんな状況を見て、「内々に規制」を始めたのが、自治体や所轄の警察です。

行政（自治体）や所轄の警察によっては、デリヘル業者の増加を防ぐため、エリア内の大家さんや管理会社、不動産会社などに対し、「デリヘルなどの風俗店に事務所やマンションなどの物件を貸さないでください」と働きかけている地域もあります。

船橋、町田、川崎、黄金町はデリヘル物件が借りにくい地域

自治体や所轄の警察が内々に規制をしていることで有名なのが、千葉県船橋市、東京都町田市、神奈川県川崎市、神奈川県横浜市黄金町。この地域は、風俗許可済み事務所やマンションの物件が出にくい場所です。

自治体や警察が内々に規制をしている地域での風俗物件探しは、そうでない場所に比べて手間も時間もかかります。また風俗物件の競争率も高いですから、たとえ見つかったとしても、「たった今、契約終了したところです」なんてパターンも少なくありません。これらの地域でデリヘルの開業を考えている人は、周辺エリアでの出店も視野に入れておいたほうがいいかもしれません。

風俗物件探しはタイミングも大事！

自治体や所轄の警察が内々に規制をしているとはいえ、これらは法律や条例で決められたことではありません。つまり強制力や拘束力がないということです。

内々に規制している地域の中でも、「空き物件を何とか埋めたい」と強く願っている大家さんは存在します。彼らにとって家賃収入が減ることは死活問題ですから、タイミングや状況によっては、「事務所で使用するデリヘルなら貸してもいい」と使用承諾書を出してくれるところがあるかもしれません。

風俗の物件探しはスピードが大事ですが、タイミングも重要。風俗物件サイトなどでじっくりと探せば、希望のエリアで思いもかけぬ好物件に出会えるかもしれませんよ！

当サイトには風俗許可物件が揃っています。当サイトに掲載している物件の大家さんは、どんな理由で風俗店の入居を許可しているのでしょうか？都内で不動産会社に勤務するAさんに、風俗の使用承諾書を出してくれる物件のオーナーさんについて聞いていました。風俗の使用承諾書を出してくれる、物件オーナーのホンネを探ってみましょう。

≪回答：都内の某不動産会社に勤務するAさん≫

 眠った物件を有効的に活かし、家賃収入を獲得したい

—風俗店に物件を貸してくれる大家さんがいます。その理由は？

空き家続きで管理費だけがかさむ、いわゆる眠った物件は、大家さんにとって金銭的に大きな痛手。例えば月5万円で貸しているマンション物件の場合、3ヶ月で15万円、半年で30万円の損失です。

事務所一室で経営できる派遣型風俗のデリヘルの場合、賑やかな繁華街近くの物件は、一般的に近隣住民への影響も少ないのが特徴。「空き家にしておくにはもったいない」「一刻も早く誰か入居して欲しい」と願う大家さんが、使用承諾書を出すわけです。

—逆に貸すのを渋る大家さんがいます。その理由は？

大家さんが懸念するのは主に、

１：大勢の女性が出入りする場合、風紀上好ましくない

２：夜中に人の出入りが激しくて、うるさくないか？

３：夜中も営業する場合、電話の声はうるさくないか？

以上の３つ。特にマンションの一室を事務所として使用したい場合、ご近所迷惑となりうる1～3がネックになって許可が出ない場合が多いです。

—大家さんが風俗店として使用承諾書を出してくれる物件の特徴は？

マンションの一室を事務所として貸し出したマンションタイプの場合、日当たりが悪い、間取りが悪くて生活しづらい、繁華街が近くて騒がしい、駅から遠いなど。つまり住居として使用するには、あまり適していない物件です。デリヘルの場合、女の子の送迎に車を使うことが多いため、「駅から多少遠くても問題ない」という人が多いようです。

ビルの一室などテナントタイプの場合、風俗とはカラーの異なる業種が入居していることが多いですね。

風俗許可物件のポイントは、時間と労力が省けること

—風俗物件は通常物件に比べ、家賃は上乗せされているのですか？

ケースバイケースです。風俗の許可物件は少ないですから、大家さんによっては「風俗での使用を許可した特別価格」として、通常よりも敷金を2ヶ月分上乗せしたり、1ヶ月の家賃を通常よりやや上乗せする人もいます。

風俗許可物件は相場より多少高くても、すぐにデリヘル開業希望者が見つかります。空き室で悩んでいる大家さんには、「“売り手市場”の風俗許可物件として、お部屋を紹介してみるのもおすすめですよ」とお話しすることもあります。

—大家さん許可済みの物件を借りるメリットは？

時間と労力が省かれることでしょう。街の不動産屋さんに行って風俗を開業できる物件を探そうと思っても、そう簡単には見つかりません。また、貸してくれそうな物件が見つかっても、大家さんによっては交渉など使用承諾書所得までに時間がかかります。

また、船橋市、町田市、川崎市などの地域は、行政や所轄の警察が、市内にある物件の大家さんや不動産会社などに対して、「できればデリヘルなどの風俗店に物件を貸さないでください」とモーションをかけています。そのようなエリアで風俗許可物件を探すのは至難の業。

風俗の許可物件を探すには、自らの足を使って好きなエリアをリサーチするのも、風俗物件紹介サイトを利用するのがスムーズだと思います。

事務所一室で開業できるデリヘルと、店舗型風俗＆受付型風俗の違い

デリヘルはお客さんを迎えるネオン看板、受付、接客場所等々、店舗を持たなくても事務所一室で開業できる画期的な風俗。またネットを利用して集客ができるため、風俗業に縁のなかった人でも経営に参入しているのが特徴です。

なぜ、デリヘルはビルやマンションの一室で、業務が可能なのでしょうか？デリヘル、店舗型ヘルス、ホテルヘルスの各業態の違いを見ればよく理解できます。

店舗型ヘルス

受付、待機場所、接客する部屋などを設置。風営法により、営業時間は24時まで。看板を出すことは可能。

ホテルヘルス

店舗内に受け付けはありますが、待機場所や接客する部屋はありません。お客さんは受付で女の子を写真指名し、料金を支払い。お店から紹介されたレンタルルームやラブホテルに移動してサービスを受けるシステムです。看板を出すことは可能ですが、店名表示は不可。

デリヘル

お客さんとのやりとりはすべて電話となるため、事務所一室で営業可能。店舗型の受付がなく、お客さんとの初顔合わせ～料金の受け取りは、すべてコンパニオンが行います。24時間営業できますが、看板を出すのは不可です。

テナントタイプ物件の長所と短所

マンションタイプは住居を目的として設計されているため、台所、バス、トイレなどが室内に設けられています。一方、テナントタイプは事務所や店舗としての使用を前提に設計されているため、室内にバスはなく、台所やトイレは同じ階の共用部分にあるのが定番です。

テナントビルにあるテナントタイプの事務所は、一般的に事業所らしい外観と間取りを備えています。多くのテナントタイプはマンションタイプのように靴を抜き、スリッパに履き替える必要がなく、人の出入りの多いビジネスシーンでは使い勝手が良いのが特徴。

また、テナントタイプは内装に工夫を凝らすこともでき、面接にやって来るコンパニオンやお客さんに、「店舗の個性」をアピールでき、「事務所らしさ」という安心感を与えてくれるのもポイントです。

事務所として使用するには勝手のいいテナントタイプですが、一般的に間取りは広いものの、マンションタイプよりも敷金・礼金などの初期投資が高額。また内装に凝った場合、退去時の修復に敷金を超えるお金がかかってしまう場合もあります。

マンションタイプ物件の長所と短所

マンションタイプは通常の住居を事務所として貸し出している物件。1ルームや1Kなどの単身者用が多く、テナントタイプよりも室内は狭め。また室内に台所、バス、トイレが設置されており、テナントタイプに比べて生活感が出てしまうのがネックといえばネック。住居を利用しているため、事務所としての印象が薄いのが特徴です。

そのため、デリヘルの事務所として使用する場合は、デスクや棚などにこだわったり、オシャレに装飾するのが定番。工夫次第では、テナントタイプに引けを取らない室内に仕上げることもできます。

マンションタイプの長所は、何といっても家賃の安さ。また全般的にテナントタイプに比べて敷金・礼金が安く抑えられており、「初期費用を抑えたい」というデリヘル経営者には重宝されています。